疫情过后房租“补涨”了 一线城市租房市场持续走低

疫情过后 房租“补涨”了?

唐潇在上海解封后收到了房东要求涨租的通知。她和朋友租住在上海浦东的一套两居室，月租金近5000元。“先是说涨20%，后来说每月涨800块，再谈到每月涨400块。”唐潇说，“涨幅很随意，房东只说要市场价。”

温欣则直接选择了长租酒店。她租在长宁定西路附近，周围的一居室涨到了月租金5000元以上，她转而租下了每月6000元出头的长租酒店复式单间，“设施更便利”。

受疫情等因素影响，北京、上海等一线城市租房市场在5月持续走低。到6月，疫情趋稳、毕业季来临，上海一些区域租房需求上升，交易量及租金都有所反弹。根据58安居客房产研究院的数据，2022年6月，全国65城新增挂牌房源平均租金为30.31元/m2/月，环比上涨0.27%，基本与上月持平，仅上海环比上涨0.8%。

在一线城市中，上海租房市场整体表现强势，也引起了对房租上涨原因的讨论。“租金市场变化比想象的复杂。”空·白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领告诉记者，“它不仅受供需关系影响，也有季节性变化，还受消费人群的支付能力、收入预期等条件影响。”

在疫情与商业模式多重因素影响下，个别长租公寓出现现金流断裂，长租公寓经营难题再次受到关注。由于疫情反复，导致保障性租赁住房开工建设推迟，长租市场供应节奏也被打乱。

好房源涨幅明显

多名租住在上海的消费者反映6月房租上涨。住在普陀区的张娜解封后本想换房，但发现周围的房源普遍上涨，“我们关注长宁的一个小区，到地铁步行一公里，两居室前年月租金6200元，去年7500元，今年涨到8500元了。”张娜说，在普陀区，张娜封控期间看的房源租金每月6000元出头，解封后跳涨到了7900元，“还一下就抢掉了。”

一名在上海从事租房业务三年的个人中介告诉记者，她负责东华大学、华师大附近房源，解封后租房需求井喷，她和丈夫每天都有好几个新签约。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析，上海刚解封时，成交量及租金都有较为明显的上涨。58安居客房产研究院《全国租赁市场6月月报》显示，一线城市挂牌租金整体走弱，仅上海环比上涨。在挂牌供应上，上海环比上涨147%，租赁需求热度环比上涨95%。

由于租房市场庞大，机构中介、个人中介、二房东等各自占有市场份额，统计数据口径也有所差异。从官方数据来看，北京市统计局显示，北京租赁房房租6月环比上涨0.1%，同比下降0.2%。上海市统计局目前只公布了5月居民价格消费指数，居住指数环比上涨1.2，同比下降0.1。

城市内部区域分化也较为显著。卢文曦分析，在大学附近、交通枢纽附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源涨幅明显，地段好、物业管理好、楼龄新的房源涨幅能达到5%~7%。

根据58安居客房产研究院数据，疫情后，以白领为主力客群的3001~6000元/月/套价格段需求占比上升4.8%，而以蓝领为主力客群的1501~3000元/月/套价格段需求占比下降5.3%。58安居客房产研究院分析称，这是由于服务业受疫情影响相对更严重。

疫情后的“涨价补偿”心理

从整体市场看，58安居客房产研究院称，二季度由于一线城市受到疫情影响，人口跨域流动受限，租赁市场步入淡季，6月租房市场整体表现平稳。

杨现领也并不认为目前租金上涨压力较大。“部分区域房租上涨，一来是季节性的，其次它很快就会回落，而且回落的幅度有可能比往年更严峻。”杨现领说，“目前并不具备房租上涨的条件，房租受就业市场、个人收入预期影响大。”

景晖智库首席经济学家胡景晖对记者说，疫情后，一些租户存在改善租房的需求，暴露出来的社区服务问题、合租问题等会通过换房解决，租房热度提升从而导致部分区域房租上涨。

杨现领认为，租房市场消费者结构分化显著，部分消费者能实现改善租房的需求，但在失业率抬升的背景下，年轻人的支付能力下降，房租消费也会随之降级。

从住房的供需关系来看，一线城市“缺房”情况长期存在。今年高校毕业生首次突破千万规模，其中上海市高校毕业生共22.7万人，较去年增加2万人，增量为5年来最多。上海市也在通过放宽落户限制等方式“抢人”，作为特大城市，对年轻人的吸引力仍然存在。

卢文曦从租金回报率的角度分析称：房租上涨与房价有关。上海房价在前几年涨幅较大，新购房的房东为了维持租金回报率，会选择提高租金。

房租上涨也被认为与整治群租房有关。根据“上海城管”微信公众号，6月解封后，长宁、普陀等地开展整治群租执法行动。“上海城管”公众号称，人员聚集度较高的群租房容易成为小区的防疫“漏洞”，由群租引发的疫情传播风险和消防安全隐患不容忽视，6月17日，上海长宁天山路街道综合执法队共查处群租点位8处，清除人员60余人，拆除高低床位31张。

整治群租房后，消费者会转向更偏远的地段租房，从而推高该区域房租。杨现领认为，群租是消费者的理性选择，在收入限制下，只能承担群租的价格。整治群租后，会让这部分租房者住得更偏远、更隐蔽。

长租市场供应节奏被打乱

决定房租变化的根本仍然是供需问题。58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，总体来看一线城市的租赁市场依然呈现供小于求的态势，不同区域之间的差异较大，尤其是CBD周边以及外围轨道站点附近的需求明显大于供给，部分郊远区域则会呈现相反情况。

胡景晖也认为，供应不足的情况仍然存在，由于长租公寓利润微薄，扩张缓慢，市面上长租公寓产品相对较少。

2017年开始，长租公寓爆雷事件频发，2020年蛋壳公寓爆雷影响广泛。资本进入长租市场后，为快速扩张，一些运营方采用了“长收短付”“租金贷”等金融杠杆，酿下危机。此后，长租公寓租金贷纳入监管，融资途径受到限制。

长租公寓一直面临盈利难题。“疫情影响下，原本利润微薄的长租公寓资金链更为紧张。”有业内人士分析，“加上过去几年资本进入租房市场，用高拿房成本抢房，积累的库存可能到今年才消化完，租金又有天花板，没有金融工具就会出问题。”

一直以来，长租公寓被部分银行归类于房地产行业，融资渠道有限。今年2月，央行、银保监会发布通知，要求银行业金融机构加大对保障性租赁住房的支持力度，向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。“市场化长租公寓仍然需要大型金融机构的资金支持，其他筹资渠道如私募基金等成本相对高昂，如果有银行等金融机构的资金投入，将会促进行业良性发展。”胡鼎说。

2021年7月，国务院办公厅发布《关于加强保障性租赁住房的意见》，将加快保障性租赁住房。以上海为例，在“十四五”期间，将建设筹集保障性租赁住房40万套，占住房计划供应总量的40%。这意味着由国企主导的保障性租赁住房将对长租公寓市场格局产生重大影响。

王戈宏对记者分析，保障性租赁住房会对长租公寓市场形成差异化供应，能丰富租赁住房的品类。在很多城市的市中心、交通枢纽地段，国有保租房相较于市场化的公寓运营方在拿地上更有优势。

不过，在目前各地颁布的政策中，多地对保障性租赁住房租金价格进行限价。例如，6月22日，昆明要求租金不超市价 85%。胡景晖认为，保障性租赁住房获得了政策上的支持，但房租管制会影响市场主体参与的积极性。

也有业内人士认为，一些城市的保障性租赁住房选址偏远，交通不便，影响房源质量。另一方面，住房等存量资产被纳入保障性租赁住房，使得新增供应量有限。

这届年轻人算了一笔账，发现“租”酒店比租房更香

“最近经常刷到长租酒店的视频，据说长租酒店比租房还便宜!”近期，在酒店长租仿佛成了年轻人的新风尚。在他们眼里，长租酒店成了方便、省心、高性价比的代名词。

年轻人：租酒店方便、省心、性价比高

在成都工作的季笑笑有过两个月长租酒店的经历，2021年8月，她在对比了长租酒店、公寓、租房中介间的性价比后选择了长租酒店。

据季笑笑介绍，酒店的长租价格是2000元/月，酒店不远处的公寓每月房租是2300元，公寓虽然比酒店的面积要大4平方米左右，但在价格上也贵不少，不仅是商水商电，每个月还要交10%的物业费。而中介提供的普通房源，条件大致相同的情况下，房租为1850元/月，但要押一付三，自理水、电、燃气、宽带等费用。

在深圳工作五年的90后张远，已经在酒店租住了两年。在他看来，酒店不仅更能满足生活要求，价格上也更有优势。

张远称，自己刚来深圳时和两位同事合租，月租平均一人3200元，到公司自费打车大概15分钟。后来由于其中一人搬离，他便开始重新找地方住，恰好从同事那里听说了长租酒店。他说，长租酒店打动自己的因素之一，是房型的便利。“出于隐私的要求，我希望这次能住单间，对居住环境要求也比较简单，一张床、一个卫生间就基本够用了，而出租的房子一般都带厨房和客厅，对我来说没有什么用处。”

此外，张远在搜索酒店时发现其性价比更高，相同地段的月租金比普通租房低约20%。“目前我租的酒店每月不到3000元，到公司步行20分钟，而同地段的一居室月租最低也要3500元。相对来说，到公司的距离和价格之间的性价比，是我更关注的。”

在社交平台上，众多网友表示，选择长租酒店的最大理由是性价比，“花最少的钱，办最多的事”。有网友称，自己独自来到上海实习却因租房被骗，随后决定长租酒店。“酒店到公司只有8分钟距离，不用担心水电网的费用，也可以买点小装饰和摆设。缺点就是价格会比公寓贵，但其实不合租的话，短租公寓价格也不便宜。”

此外，高端酒店也在推出长租服务，据旅游定制企业在社交平台发布的五星级酒店长租广告来看，四家酒店长租一个月单日仅需700元、800元、900元、700元，而记者搜索后发现，在美团上，其最便宜的房型单日价分别为889元、878元、996元、991元，据此计算，长租比正常入住每晚便宜78元至291元。

“我之前做了一点功课，这里周边同等面积的长租公寓价格普遍都超过9000元/月，但这仅仅是房租。”前来咨询酒店长租的袁先生和记者算了一笔账，“按照我日常花费，每个月的水电网络费用500元，家政费用400元，早餐费用500元。以我5000元健身年卡计算，每个月的健身费用是400元。每周5件正装的洗衣烘干服务，每个月要400元。再加上日常采购卫生纸、矿泉水等基础的生活物资每个月花费200元……七七八八加起来，虽然不完全持平，但是也没有想象中的相差太多。”

有行业人士表示，从目前市场上来看，大多数酒店的长租房价格基本都在日常挂牌价格的6~8折，有些酒店可能为了招揽客户还会推出少量5折价格房间。

而地段好、配套好、服务好的酒店长租，光看价格的话其实并不便宜，但再参照交通、社交、餐饮等综合成本来看，加一点自己可以承受的预算，得到更好的生活品质，省下更多的精力投入到自己喜欢的事情上，许多年轻人更看中的是性价比，所以也愿意尝试。另外还有一个因素在于，最近，不少民房的出租价格也有不同程度的上涨，与中介和房东的沟通成本，也成为了一些年轻人的考量因素之一。

从业者：疫情下长租成为拉高入住率关键

据了解，疫情之下许多酒店大力推广长租业务，也曾针对长租顾客推出更多优惠。然而，从业者们对长租业务褒贬不一，有酒店将长租客视为最稳定的客人，也有从业者表示在疫情下会格外谨慎推出长租服务。长租服务能挽回酒店惨淡的入住率么?

雷敬是北京一经济型酒店的工作人员。他对记者表示，疫情之下，长租服务成了拉高入住率的关键。

“今年生意最惨淡的时候入住率只有3%，宣传长租服务后，7月8日的入住率有49%，虽然也有疫情好转的因素，但就入住率来说，长租服务拉高了10%左右。长租服务虽然利润低，但至少有的赚。”

在新疆担任酒店经理的牛萍告诉记者，长租房是酒店行业长期存在的房型。“从我2015年干酒店起就有长租房了，顾客一般都是外地来本市短期务工的，他们一般以季节为周期，从春季开始陆续有长租顾客，夏季时长租顾客数量最多，集中在秋季退房，冬季几乎没有长租顾客。”

牛萍指出，长租客是酒店最稳定的客人，也是最稳定的收入来源。

据了解，多家酒店企业已推出针对长租的项目。不仅酒店打起了长租的算盘，旅游平台也已扩大长租的布局。据了解，携程App曾上线月租房服务，消费者可以根据需求筛选长租酒店服务以及进行酒店长租比较，折扣力度与门市价相比可达六折以下。

去哪儿数据显示，从地点来看，长租房数量最多的城市为重庆、苏州、上海等，主要集中在一线及新一线城市。去哪儿酒店业务相关负责人刘文亿对记者表示，疫情后长租房的房源数量确实有所增加。这一方面是由于酒店灵活经营、开源增效的选择，一方面也源于疫情后不断增加的远程办公需求。但从整体来看，长租房的数量、订单量占酒店整体的比例依然较小。目前，去哪儿正在规划更多长租房相关产品的接入。

“无缝隙”与“轻量化”

与很多毕业生不同，从山西农业大学毕业的小贾在跨城居住上实现了真正的“无缝衔接”。

从西安到上海，从学校附近到单位附近，通过连锁长租公寓的优待政策，小贾既不用焦头烂额地找房，为合租“试错”担忧，也不必选择酒店进行过渡。

“近年来，我们关注到年轻人在不同城市之间的流动性增强，随着工作、生活、学习等变动频率升高，异地换房、灵活短租的需求也在不断增加。”某长租公寓头部品牌从业者告诉记者。

如果是传统居住渠道，“跨城换房”就比较麻烦。小贾发现由中介推荐的个人房源差异性极大，而长租公寓则是标准化的居住空间，为他节省了很多的时间和精力。

“另外，在线看房时，还能为我提供许多生活服务类信息——例如：周边的餐厅口味、如何去周边的商超、提示天气闷热潮湿度等。”不仅是居住上，在生活上也能“无缝”对接。

目前，小贾住在距离公司3公里左右的公寓里，通勤时间15分钟。他还把这个计划介绍给了朋友，“现在的年轻人愿意做更多的尝试，不同的城市能为我们提供不同的机会，可能原先那种租住模式就显得有些笨重了。”

对于如何租到称心如意的房子，《2021中国城市租住生活蓝皮书》数据显示，有65%的租客选择“机构化长租房”，位列首位。

“在我们近几年的观察和探索过程中，租户们多次提到独自在异乡漂泊，缺乏归属感。”业内人士认为，与酒店的高流动性不同，长租公寓提供了一个相对稳定的居住空间，不同的租户之间有交集，才能拓展自己的社交圈。

品牌化的长租公寓通常采取集中运营的方式，在房间标准、生活服务方面提供较好的保障，但可选择的居住地点相对有限，收取的服务费也较高。业内人士指出：“酒店长租的火热、长租公寓的灵活调整，能成为倒逼传统租赁行业升级转型的契机。”

在很多年轻人看来，人与城市之间是有磨合期的，短期的实习、工作、学习都是对自己的职业发展和人生选择的一次实验与考察，而看似长期稳定的生活也免不了发生些许变化。

因此，面对不确定性，年轻人一边期盼着居住变得更加灵活和“轻量化”，一边渴望着在灵活之下也能让居住稳定有序，让年轻的心在阔大的城市中有安放之所。

关键词： 长租公寓 租房市场 酒店行业 营商环境